“Een innovatief, duurzaam plan mag meer gewaardeerd worden”

InvestX is een gedreven projectontwikkelaar en vastgoedbelegger met jarenlange expertise in commercieel vastgoed. Het bedrijf uit Hengelo werd onlangs lid van Dilas. Tijd voor een introductie waarbij het met Asset Manager Marieke Lutje Wagelaar – Kuipers gaat over natuurinclusief bouwen, inpassen en vooral functiemenging. “Daar ligt de toekomst.”

Waarom zijn jullie lid geworden van Dilas?

“Dat heeft een aantal redenen. Allereerst focussen wij ons op bedrijfsmatig vastgoed en daar hoort logistiek vastgoed natuurlijk onmiskenbaar bij. Behalve Dilas is er geen netwerk dat zich daarop volgens mij richt. In die zin voegt Dilas sowieso al wat voor ons toe. Ook vind ik de doelstellingen van Dilas interessant. Dat de leden zich richten op duurzame maatschappelijke aspecten en om die in te passen in de projecten. Daarbij gaat het niet om puur financieel gewin en gaan we ook de verdozing tegen. Ik denk dat daar nog een grote slag te slaan is bij vastgoedontwikkelaars in Nederland. Ook voor ons om daar kennis over op te doen. Daarbij vind ik het ook interessant hoe anderen omgaan met onderwerpen als inpassing op bedrijventerreinen en hoe er vanuit gemeentes naar ontwikkelen wordt gekeken. Als laatste: wij komen uit Twente. Het is goed om vanuit die hoek ook van ons te laten horen en via Dilas kunnen we in contact komen met de rest van het land. Ook dat is een pre.”

Je noemt inpassing van bedrijfsmatig vastgoed. Hoe belangrijk wordt dat voor ontwikkelaars en investeerders?

“De laatste jaren hebben we veel gezien dat er vooral functioneel en praktisch is gebouwd. Ik denk dat we, om de license to operate te behouden, meer moeten kijken hoe we bedrijfsmatig vastgoed inpassen in de omgeving. Om een antwoord te hebben op de verdozingsdiscussie, maar ook omdat de ruimte schaarser begint te worden. Dat laatste zien we ook gebeuren in Twente. De bedrijventerreinen die er op dit moment zijn, zijn nu echt wel vol. De laatste nieuwbouwkavels zijn vergeven. En de komende tien tot vijftien jaar verwacht ik daar ook geen ontwikkelingen in. Dat hoeft ook niet. Dus praat je al snel over nieuwe ontwikkelingen op bestaande plaatsen waar je dan beter moet nadenken over de invulling. Ook omdat gemeenten en provincies strengere eisen opleggen. Daarbij ligt er een kans voor ons als Dilasleden om waarde toe te voegen op bestaande plekken. Dat dwingt je om beter na te denken en om creatief te zijn.”

Tegelijkertijd wordt ontwikkelen daarmee er niet makkelijker op….

“Ja, dat is zo, maar wel nog leuker en uitdagender. Daar heb ik ook wel een punt dat ik wil aansnijden: Lokale en provinciale overheden kunnen regels zo stapelen dat er weinig mogelijk is en waardoor je het doel voorbijschiet. Sommige grote bedrijven zijn al van nature duurzaam of zelfs circulair bezig en die zien zich dan nog extra belast met regels en randvoorwaarden. Dan zeg ik: kijk eerst eens naar hoe goed ze al bezig zijn. En kijk eerst eens naar bedrijven die wellicht nog niet zo ver zijn en waar heel veel winst valt te behalen op maatschappelijk verantwoord vlak. Die laatste groep zou eerst aan de beurt moeten zijn.”  

Waar zie jij kansen voor ontwikkelaars en investeerders om bedrijfsmatig vastgoed maatschappelijk verantwoord op te pakken?

“Ik denk dat de stad en bedrijventerreinen gaan blenden. Dat je met name in de overloopgebieden meer mixed use gaat zien. Dus op één plaats bedrijfsmatige activiteiten, wooneenheden en winkels in de plinten onderin. Daarbij kun je ook meer de lucht in door activiteiten te stapelen. Of die verschillende functies te verenigen zijn? Niet als het gaat om zware industriële activiteiten, maar wel voor lichtere activiteiten. Ik geloof er heilig in dat samenwerking van die functies moet kunnen in deze tijd. Mits goed ingepast en natuurinclusief. Dan kunnen we een bijdrage leveren aan het woningtekort, ontspanning bieden op de daken, groen toepassen op daken en wanden en dat alles off-grid. Een mooie ontwikkeling daarbij is onze betrokkenheid bij Green Vault Storage. Dat is een oplossing in energiesturing door accu’s als buffers te gebruiken. Die kun je prachtig collectief inzetten voor meerdere bedrijven op nieuwe bedrijventerreinen, maar ook in een bestaande wijk of een bestaand bedrijventerrein.”

Beleggers willen mixed use nog wel eens een moeilijke categorie vinden. Want wat is het nu? Winkels, wonen of werken?

“Ja dat klopt. Het zou een minder duidelijk profiel hebben en dan zou je de resultaten minder goed kunnen uitleggen. Echter, ik zie ook een tegenbeweging van mix used-fondsen die opkomen. Daarbij is dat minder duidelijke profiel juist een voordeel. Immers, als de ene categorie niet lekker draait, wordt dat opgevangen door de twee andere categorieën. Zo heb je juist risicospreiding in een fonds. Daarbij komt: als je een mixed use-gebouw dan ook nog eens zo modulair mogelijk opbouwt, kun je deze ook aanpassen aan de veranderende vraag. Kun je bijvoorbeeld van kantoren alsnog woningen maken. Ik denk dat we in de toekomst dat starre van ‘een functie, een fonds’ meer loslaten. Dat zou bij buitenlandse beleggers ook wel eens beter kunnen vallen. Nu vinden ze Nederland maar ingewikkeld worden. Zeker in de woningmarkt. Mixed use kan hen vanwege de spreiding aantrekkelijker in de oren gaan klinken.”

Waar zie je kansen in duurzaamheid bij bedrijfsmatig vastgoed?

“Wij ontwikkelen ons bedrijfsmatig vastgoed samen met onze gebruikers. Dat kan een toekomstige eigenaar of huurder zijn. Daar zijn zij in de lead voor de investeringen in bijvoorbeeld groen, maar daar assisteren wij ook bij. We maken dan het belang van een groene werkplek graag duidelijk. Dat is niet alleen prettiger werken, maar het maakt je ook nog eens een aantrekkelijkere werkgever. Door het daarover te hebben, heb je ineens een heel ander gesprek dan dat je het alleen over de financiën hebt. De eerste vraag die jonge medewerkers die solliciteren vragen is: ‘hoe ziet mijn werkplek eruit en wat doen jullie aan duurzaamheid en groen?’ Daar moet je als bedrijf een antwoord op hebben. Onderschat dat effect niet. Zeker dertig procent van de Nederlanders werkt op een bedrijventerrein en is veelal meer op de werkplek dan thuis. Zij willen niet alleen met plezier werken binnen het gebouw, ook daarbuiten. Voor de kwaliteit van het buitenterrein is wat mij betreft op grote schaal nog veel te weinig aandacht. Daar kunnen we betere terreinen van maken dan, gechargeerd gezegd, dozen met een hek eromheen. Bedrijventerreinen die parkmanagement kennen met een professioneel programma en een gezonde ambitie hebben dit overigens vaak al wel stukken beter voor elkaar.”           

Als je investeert in duurzame maatregelen, zie je dat dan terug in de waardering van zo’n pand?

“In de taxaties die ik tot nu toe zie is de informatie onder het kopje duurzaamheid nog minimaal. Banken, taxateurs en vastgoedbeleggers hebben wel een nieuwe duurzaamheidsparagraaf, DuPa 2.0, ontwikkeld voor taxaties. De DuPa 2.0 bestaat uit tachtig invulvelden die te maken hebben met duurzaamheid en klimaatrisico’s en een verwachting van de marktwaarde als het pand een upgrade naar een A-label krijgt. Vaak kwalitatief van aard, niet in cijfers. Dat vind ik jammer. Je zou kunnen zeggen: Een pand dat minder klimaatrisico’s met zich meebrengt en ook nog eens energiezuinig is, is meer waard. Met kennis op dat vlak kun je je als taxateur dus onderscheiden. Omdat je goed bent in vergelijken, kwalificeren, bepalen en beargumenteren. Je kunt dan ook als geen ander aangeven waarom je duurzame maatregelen echt waarde vermeerderend vindt. Dat gebeurt nu nog weinig en dat is een gemiste kans.”

En aan de financieringskant? Als je plannen voor duurzaam bedrijfsmatig vastgoed hebt, zou je meer moeten kunnen lenen? En zijn de risico’s beter afgedekt?

“Ja, je ziet wel dat met name banken blij zijn om een duurzaam nieuwbouwpand te financieren. Maar ik merk ook dat ze er jammer genoeg sec vanuit risico’s voor de financiering naar kijken, minder naar de duurzame aspecten van een pand zelf. Dat gezegd hebbende, zie ik ook dat banken een beweging maken. Uiteindelijk stappen ze wellicht uit vastgoed wat minder dan energielabel C heeft, maar willen ze nog wel de overgang daar naar dat betere label financieren. Dat laatste is belangrijk. Of het nu bij taxateurs, gemeenten, ontwikkelaars of bij beleggers is: Als je een goed verhaal, een goed innovatief plan, over duurzaamheid hebt, moet dat ook wat waard zijn. Alleen zo krijg je de creativiteit op gang die we voor de energietransitie en klimaatadaptatie o zo nodig hebben. Daarvoor is het nodig dat alle partijen verder kijken dan alleen naar hun individuele risico’s. Ze moeten kijken naar het collectief. Alle partijen zullen water bij de wijn moeten doen als we de maatregelen voor de energietransitie en klimaatadaptatie willen laten slagen. Of ik daarin een droom heb? Ja, dan kom ik toch terug op dat natuur inclusief bouwen aan mixed use. Ik zie een parkachtige overgang van stad naar bedrijvigheid voor me waarbij we niet meer spreken van een bedrijventerrein op zich. Waar inwoners recreatief bezig, wonen en boodschappen kunnen doen in de mixed use zone. Dat is functiemenging pur sang. Daarbij maak je gebruik van de ruimte en bied je echt toegevoegde waarde voor iedereen.”