Bouwen voor leegstand? De vraag naar distributiecentra ingestort? De berichten in de vakmedia over logistiek vastgoed logen er zo’n twee weken geleden niet om. Kenners van de markt en DILAS gaven daarop direct aan dat de markt helemaal niet instort, maar normaliseert. Dat het een gezonde marktontwikkeling is na een periode van grote krapte. Het programma Vastgoed gezocht van BNR ging afgelopen maandag nog een stap verder. Daarin werd gesteld dat er geen leegstandprobleem is, maar juist een ruimtecrisis in logistiek vastgoed.

Dilas-bestuurslid Sander Breugelmans was te gast in die uitzending. Sander is Head of Capital Deployment Europe bij Prologis. Uit een recent onderzoek van die internationaal actieve logistiek vastgoedontwikkelaar en -investeerder blijkt dat er voor 150 miljard euro aan logistieke ruimte bij moet komen in Europa. Dat is nodig om aan de vraag van de komende 8 tot 10 jaar te voldoen. Volgens Sander komt dat neer op een derde van huidige Europese logistieke ruimte die erbij moet komen. Een enorme opgave, die gedeeltelijk in Nederland distributieland ligt.

Frictieleegstand noemt Sander het huidige leegstandspercentage van 4 à 5% bij logistiek vastgoed in Nederland. “Op de website van Prologis zie ik verschillende lege panden te huur staan”, zei BNR Nieuwsradio presentator Maarten Bouwhuis tegen hem. “Dat wekt de indruk dat er geen gebrek is.” Sander zei daarop: “Het aanbod dat er is, wordt veroorzaakt door frictieleegstand, tijdelijke leegstand vanwege het aflopen van een huurcontract. Aan grotere oppervlakten is nu al een gebrek. Regelmatig hebben wij klanten, die meer vierkante meters vragen, dan wij kunnen leveren.”

En die vraag ziet Prologis in Europa sterk toenemen. “Dat komt onder andere door verdere verstedelijking, meer handel en productie en een groeiende e-commerce, vooral in Zuid-Europa, maar ook in Nederland”, aldus Sander. Dat leidt naar een vraag naar extra logistieke ruimte met een totale waarde van 150 miljard euro. Waar moet die dan komen, als we het over het Nederlandse aandeel daarvan hebben, vroegen Bouwhuis en co-host Maarten De Gruyter zich af. “Dat is de vraag”, antwoordde Sander. “Door de schaarste aan grond, stikstofbeperkingen, langdurige vergunningstrajecten en vooral netcongestie is het heel moeilijk om nieuwe projecten in Nederland van de grond te krijgen. De mogelijkheden liggen nu vooral op brownfields, maar daarvoor zijn ook veel andere gegadigden.”

Bij het vinden van die ruimte helpt het imago ook niet mee, stelden de ‘Maartens’. “Met onder meer Dilas laten we een tegengeluid horen en brengen we het grote belang van logistiek voor de economie en maatschappij onder de aandacht”, was de reactie van Sander daarop. “Bij discussies over distributiecentra gaat het vaak over e-commerce, maar logistiek zorgt er ook voor dat de schappen van de supermarkt gevuld zijn, dat er medicijnen bij de apotheek, het ziekenhuis en zorginstellingen zijn, dat ouderen die niet zelf meer kunnen koken een maaltijd krijgen; noem maar op. Hoe essentieel die rol is, hebben we allemaal gezien. Tijdens de coronapandemie draaide alles dankzij de logistiek zo goed mogelijk door.”

Sander pareerde de vooroordelen en onjuistheden die over logistiek vastgoed heersen. Hij gaf maar weer eens aan dat logistiek slecht 0,13% van de ruimte in Nederland gebruikt, dat de sector veel doet aan verduurzaming met o.a. het opwekken van groene stroom, dat het verplaatsen of openen van distributiecentra in het buitenland producten duurder maakt, bezorgtijden langer, veel minder duurzaam is en voor meer verkeersdrukte zorgt en dat alles om ons heen, en wat we gebruiken, tot ons komt via logistiek.

Om aan de groeiende vraag tegemoet te komen, ziet Sander onder meer een lossing in het combineren van functies. “Eeuwenlang stonden woonhuizen en pakhuizen zij aan zij naast elkaar. Nu is dat niet voor alles een oplossing, maar voor een deel is logistiek prima te combineren met woonfuncties of bijvoorbeeld sport en recreatie. Op die manier kunnen we heel efficiënt omgaan met de schaarse ruimte.” Ook pleitte hij met de presentatoren voor meer bewustwording bij de consument. “Als je veel online bestelt, wees er dan bewust van dat daar distributiecentra voor nodig zijn en ja, die kunnen ook bij jouw in de buurt komen. En als je dat niet wilt, heeft dat wel consequenties. Dan kun je niet meer alles krijgen en kopen wat je wilt.”