Logistiek dienstverlener Bleckmann zette samen met VDR Bouwgroep het grootste circulaire fulfilment center van Nederland neer. Het pand met 45.600 vierkante meter vloeroppervlakte is een statement, zegt Mark van Onna, Director Real Estate & Facilities. “Het toont aan dat logistiek bouwen duurzaam kan als je de krachten bundelt en verantwoordelijkheid neemt.”

Bleckmann werd onlangs lid van Dilas en VDR is dat al langer. Het nieuwe, circulair fulfilment center heeft een totale vloeroppervlakte van 45.600 vierkante meter en een interne vrije hoogte van 15,2 meter. “Door deze interne hoogte kunnen we de beschikbare kubieke meters optimaal benutten en besparen we op schaarse bedrijfsgrond”, legt Van Onna uit. Bij de constructie is aandacht besteed aan de herkomst van de materialen. Deze zijn niet-toxisch, bij voorkeur van natuurlijke herkomst en demontabel. “Via een uitgebreid gebouwpaspoort hebben we al deze informatie verzameld, bewaard en gedeeld.” Bovendien is het gebouw opgeleverd met terugnamegarantie. Bijkomende investeringen in onder meer warmtepompen, energiezuinige installatietechnieken, cementarme vloeren en dak- en gevelpanelen dragen bij aan het verlagen van de CO2-voetafdruk. Ook liggen er zonnepanelen op het dak. De Director Real Estate & Facilities: “Circulair bouwen is nog niet eerder vertoond op deze schaal. Door circulair te bouwen bestaat de mogelijkheid om de hal in de toekomst te demonteren en op de vrijgekomen grond bijvoorbeeld een woonwijk te bouwen.”

Veel uitzoekwerk

“Omdat dit het eerste circulaire distributiecentrum is, hebben we heel veel moeten uitzoeken”, zegt Van Onna. “Het was onontgonnen gebied, dus moesten we – wij en VDR – continu anticiperen. We gingen aan de slag om te kijken wat er allemaal mogelijk was. Op basis daarvan kun je doorontwikkelen. Onze uitnodiging aan de markt is in principe om het beter dan wij te doen. Het startpunt van circulair bouwen is aan het begin van het proces nadenken over het einde. Je wilt aan het einde van de looptijd over dertig jaar onderdelen kunnen demonteren in plaats van slopen en je wilt dat er daarbij weinig energie nodig is. Bijvoorbeeld dikke lagen coating van het staal af te krijgen. Daar kun je aan het begin dus al rekening mee houden.” Is het DC in Almelo een blauwdruk voor ander logistiek vastgoed van Bleckmann? “Het is zeker de denkrichting, maar dit is niet overal te realiseren. In Spanje hebben we bijvoorbeeld niet de expertise tot onze beschikking die VDR wel heeft. Maar het is zeker een statement. Dat het kan. Fashion is een van de meest vervuilende industrieën ter wereld. Dat op zich brengt al een verantwoordelijkheid met zich mee om na te denken over hoe de operatie duurzamer kan. Dat doen we ook met afgekeurde kleding die we als tweedekans weer op de markt brengen.”      

Helemaal gedemonteerd

Wat had Bleckmann nodig voor het realiseren van een circulair DC? Van Onna: “Allereerst een bouwende partij zoals VDR die het ziet zitten. VDR uit Deventer is een heel nuchtere, maar ook vooruitstrevende partij die de mouwen opstroopt. Maar je hebt vervolgens ook leveranciers en onderaannemers nodig die mee willen denken over hoe het zo duurzaam mogelijk kan. Denk aan de leverancier van de dakbedekking, de raamkozijnen, de ramen zelf, enzovoorts. Alles en iedereen moet meedenken in het circulaire concept. In het begin van het traject zagen we gebouwen die waren samengesteld vanuit gebruikte materialen, maar voor een pand van 45.000 vierkante meter zijn er dan niet genoeg materialen voor handen. Daarom kozen we ervoor om circulair te bouwen met volledig nieuwe materialen. Maar dan dusdanig dat het gebouw aan het einde van levensduur helemaal kan worden gedemonteerd. Die materialen hebben hun restwaarde en leveranciers gaven een terugnamegarantie af. Ook tegen de gemeente hebben we gezegd: over dertig jaar geven we de grond weer terug. Dan zou je er een andere bestemming, bijvoorbeeld wonen of recreatie, aan kunnen geven. Ook dat is wennen voor een overheid.”      

Ver doorvoeren

Circulariteit is volgens Van Onna niets anders dan bij het begin nadenken over het einde. “Houd het simpel. Let wel, dat kun je ver doorvoeren, maar je zult altijd ergens concessies moeten doen. Dat geeft niet. Stel je bouwt je DC van hout, dan loop je tegen draagkracht- en belastingsproblemen aan. Dat is dan eigenlijk weer een uitnodiging aan de houtindustrie om verder te innoveren. Kortom, daag je leveranciers uit om de lat steeds hoger te leggen. Vanuit gebruikersperspectief van het dc in Almelo hebben we geen concessies gedaan. De functionaliteit is hetzelfde als anders. Dat zou ik logistieke ontwikkelaars wel mee willen geven: er is geen logistieke vastgoedsector zonder gebruikers van die panden. Neem die toekomstige gebruiker dan ook zoveel mogelijk mee in je ontwikkeling. Van de start af aan.” Bleckmann liet wel de hoogte van het pand aanpassen. Van de standaard 12,20 naar 15,20 meter. “We kunnen er daardoor verdiepingsvloeren in aanbrengen. Hoe hoger het gebouw is, hoe minder footprint we nodig hebben.”            

Krachtenbundeling bij Dilas

Hoe is Bleckmann bij Dilas terechtgekomen? “Ik ken Tom Runhaar en andere betrokkenen bij Dilas. Ik vind het goed dat Dilas vanuit de sector het thema duurzaamheid op de kaart zet. Ik geloof in een krachtenbundeling om logistiek en logistiek vastgoed op de politieke en de maatschappelijke agenda beter te positioneren. Ik heb zelf in het verleden de Port of Twente als logistiek cluster opgericht. Vanuit die ervaring weet ik dat bottom-up organiseren heel goed is. Dat vanuit ondernemers die gedreven hun verhaal vertellen en hun krachten bundelen. Daarnaast: wat ik een beetje miste bij Dilas was de gebruikerskant. Veel leden zijn ontwikkelaars. Wij zijn hier in Almelo ook ontwikkelaar geweest, maar we zijn ook gebruiker van logistiek vastgoed. We kunnen dus ook de gebruikerskant van logistiek vastgoed inbrengen in de discussies. En überhaupt: persoonlijk vind ik het te makkelijk om achterover te leunen en toch ergens iets van te vinden. Meedoen past mij beter. Let wel, ik ben geen wereldverbeteraar, maar samen kunnen we stappen zetten om logistiek en logistiek vastgoed te verduurzamen.”

Kritischer over bedrijfsvestigingen

Van Onna merkt dat provinciale en gemeentelijke overheden kritischer zijn over toegang tot hun bedrijventerreinen. “Ze willen niet alles meer overal toelaten. Eerder was het motto veelal: wie het eerst komt, wie het eerst maalt. Het is goed dat overheden kritisch zijn en eisen stellen aan bedrijfsvestigingen. Stel bij het proces van uitgifte van grond eisen aan duurzaamheid. Denk aan een BREAAM-norm of een circulariteitstoets. Dat helpt om concrete stappen te maken naar een duurzamere toekomst. Gemeenten, Provincies, grondeigenaren, ontwikkelaars, investeerders, beleggers en gebruikers moeten hier hun verantwoordelijkheid nemen. Of we door duurzaamheid te omarmen een license to operate hebben? Ach, ik vind dat een mooie kreet, maar ik vertaal het liever naar intrinsieke motivatie. Als je als ondernemer intrinsiek gemotiveerd bent om ‘groen’ te zijn, neem je als vanzelf de nodige stappen. En krijg je als vanzelf een license to operate van de maatschappij en van de overheden.”        

Logistieke stromen bundelen

“Het schuurt”, constateert de directeur Real Estate & Facilities. “De beschikbaarheid van grond wordt steeds minder. We moeten dus keuzes maken waar we grond voor gebruiken. Je kunt dat niet helemaal alleen aan de markt overlaten. Tegelijkertijd kennen we een verwende consument die medicijnen of kleding de ene dag bestelt om ze de volgende dag geleverd te krijgen. Moeten we dat in stand houden? Daarbij vind ik ook: we moeten als logistieke dienstverleners meer doen om logistieke stromen te bundelen. Daar spelen wij ook een rol in met onze portfolio van 1,3 miljoen vierkante meter aan logistiek vastgoed in Nederland, België, Groot-Brittannië, de Verenigde Staten en Spanje. We kijken voor onze klanten naar Europese distributiemodellen zodat we een Europees netwerk creëren. Dan hoeft een kledingstuk dat in Spanje is afgekeurd door een klant niet eerst naar Nederland om weer teruggestuurd te worden. Nee, dan kun je afhandeling dicht bij de bron doen. Dat is onze visie. Daar waar nu nog het zwaartepunt van onze operatie ligt in Nederland en België. Vanuit daar bedienen we nu nog heel Europa voor onze klanten.”

Van harte welkom

“In de toekomst verdelen we voorraden voor onze klanten over locaties in Europa zodat we transportafstanden kunnen verkleinen”, vervolgt Van Onna. “Daarvoor hebben we ook nodig dat de technologie en de inrichting van onze logistieke vastgoedoperaties zoveel mogelijk hetzelfde is. Daarnaast kun je natuurlijk er ook voor zorgen dat vrachtwagens, als ze toch moeten rijden, zo vol als mogelijk zitten.”

Terug naar Almelo. “Er zitten heel veel lessons learned in een project als dit”, beschouwt Van Onna tot slot. “Anders bouwen, anders werken, anders samenwerken. Ik zou het liefst morgen nog een keer zo’n circulair gebouwd pand neerzetten, maar dat kan niet altijd. Mede daarom geef ik de lessen die we geleerd hebben, graag door aan andere Dilasleden. Ze zijn van harte welkom om eens een kijkje te komen nemen.”             

Mark van Onna, Director Real Estate & Facilities bij Bleckmann