“Duurzaamheid raakt ook financiële waarde van kavel, pand en gebied”

Stichting Dutch Green Building Council (DGBC), de maatschappelijke organisatie voor duurzaam bouwen en vastgoed, vernieuwde de beoordelingsrichtlijnen voor BREEAM-NL. Op maandag 10 februari kwamen de vernieuwde richtlijnen uit. Maikel de Laat en Bastiaan Versteeg, projectmanagers bij DGBC, over waarom de veranderingen belangrijk zijn voor logistiek en industrieel vastgoed. “Duurzaamheid raakt ook de financiële waarde van kavel, pand en gebied.”

BREEAM-NL is dé beoordelingsmethode om de duurzaamheidsprestaties van gebouwen en gebieden te bepalen. Wie er niet van heeft gehoord in vastgoedland, heeft welhaast onder een steen gelegen. DGBC is ontwikkelaar en beheerder van dit keurmerk in Nederland. Met deze methode kunnen projecten worden beoordeeld op duurzaamheid. BREEAM-NL kent drie schema’s. Voor nieuwbouw- en renovatieprojecten is er een variant. Bestaande gebouwen worden beoordeeld met de BREEAM-NL In-Use richtlijnen en complete gebieden met BREEAM-NL Gebied.  Zowel Nieuwbouw en Renovatie, In-Use en Gebied zijn relevant voor logistiek en industrieel vastgoed. Al wordt BREEAM-NL het meest gebruikt voor nieuwe logistieke gebouwen, beschouwen De Laat en Versteeg. Die laatste constateert er achteraan dat BREEAM-NL voor nieuwe logistieke gebouwen welhaast een vaste plaats heeft veroverd. “Driekwart van de nieuwbouwcertificaten die in 2023 en 2024 zijn afgegeven, zijn toegekend aan industriële panden. Dat zijn vooral logistieke gebouwen. Logisch, want de certificaten passen in het streven van bedrijven naar duurzamere gebouwen en de stappen die ze willen maken om op nul CO₂-uitstoot te komen.”

De nieuwe BREEAM-NL-richtlijnen voor utiliteitsbouw en gebieden:

• BREEAM-NL Nieuwbouw en Renovatie Utiliteitsbouw v6.1.1
• BREEAM-NL In-Use Utiliteitsbouw v6.1.1
• BREEAM-NL Gebied v6.1.1

Compleet gebied beoordelen op duurzaamheid

BREEAM-NL Gebied is minder bekend. De Laat legt daarom uit: “Met dit schema beoordelen we een compleet gebied op duurzaamheid. Dat kan een herontwikkeling van een bestaand gebied zijn, maar ook het certificeren van nieuwe gebiedsontwikkelingen is mogelijk. BREEAM-NL Gebied beoordeelt de duurzaamheidsprestaties van actuele thema’s zoals hittestress, klimaatadaptatie en gezondheid. Aan bod komen onder andere het verbeteren van de lokale luchtkwaliteit, het voorkomen van hittestress en het slim gebruik maken van elkaars energie-, afval- en andere stromen.” Dit keurmerk wordt dan ook vaak gehanteerd door gemeenten, parkmanagement of ontwikkelaars van een heel gebied. “Er is dus een samenwerkingsverband nodig zijn om hiermee in je gebied aan de slag te gaan. Vaak geldt dat ook voor bedrijventerreinen waar dat logistiek en industrieel vastgoed gevestigd is. Het havenbedrijf Moerdijk heeft bijvoorbeeld een gebiedscertificaat voor het havengebied én een nieuw te ontwikkelen logistiek park. Maar ook Deltaweg bedrijvenpark in Goes is BREEAM-NL gecertificeerd.”

Terug in concept gezet

De richtlijnen voor gebied, nieuwbouw en bestaande gebouwen zijn vernieuwd. Versteeg: “De internationale BREEAM-richtlijn nemen we altijd als basis. Die is ontwikkeld door Building Research Establishment (BRE), een Engelse onderzoeksinstantie vergelijkbaar met TNO. Eens in de zoveel tijd vindt er een grote wijziging plaats. De laatste is van 2020 en daarvoor werden de richtlijnen in 2014 tegen het licht gehouden. Je zou kunnen zeggen dat we nu de BREEAM-NL 2020-beoordelingsrichtlijn terug in concept hebben gezet en op basis daarvan zijn gaan doorbouwen. Vanaf nu gaan we telkens modulaire updates doen, ongeveer elke twee jaar. Daarbij verbeteren we credits over onderwerpen als biodiversiteit, klimaatadaptatie of materiaalgebruik. Denk daarbij aan het stimuleren van het gebruik van natuurlijke bouwmaterialen zoals isolatiemateriaal van houtvezels of stro.” BREEAM-NL kent punten toe als een onderdeel voldoet aan de prestatieniveaus. Zo benoemt een credit in de categorie gezondheid een specifiek aan gezondheid gerelateerde kwestie zoals thermisch comfort.

Tien procent reserveren voor ‘groen’

BREEAM-NL Nieuwbouw en Renovatie Utiliteitsbouw versie 6.1.1 omvat tal van wijzigingen die relevant zijn voor logistiek en industrieel vastgoed. Versteeg: “We hebben alle wijzigingen in alle richtlijnen op een rij gezet toen we met de 6.1.1-versies naar buiten kwamen. In het wijzigingendocument kunnen geïnteresseerden ze allemaal zien.” Hij benoemt vervolgens de belangrijkste voor logistiek en industrieel vastgoed. “Minimaal tien procent van het te ontwikkelen gebied of terrein moet worden gereserveerd voor groen. Dat kan bijvoorbeeld door een ‘groen’ dak of door ‘groene’ gevel. Of een combinatie van maatregelen. Daarmee willen we integraal zorgen voor habitatten op een kavel. Dat een ontwikkelaar niet alleen op één plaats kijkt naar bijvoorbeeld nestkastjes als losse maatregelen, maar biodiversiteit in het geheel van de ontwikkellocatie beziet. Dat helpt dus ook om een gezonde en biodiverse locatie te creëren. Als je een ontwikkellocatie van vijftigduizend vierkante meter hebt, moet je dus een flink deel reserveren voor ‘groen’.”    

Afstemmen van vraag en aanbod energie

Een volgende wijziging gaat over de opslag van energie. Versteeg: “Daar hebben we een aparte credit voor gemaakt. Met die credit waarderen we de opslag van elektriciteit en het afstemmen van vraag en aanbod van energie. Voor de opslag van energie kunnen twee punten worden gehaald. Denk aan opslagbatterijen. We hebben het bewust neutraal opslagsystemen genoemd, want de ontwikkelingen aan die opslagkant gaan snel. We willen voor de toekomst niets uitsluiten. Wellicht dat ook waterstof in de toekomst gebruikt gaat worden. Stem je het ook nog af met buurtgenoten? Dan kan daar ook nog een punt voor worden gehaald.”

Toepasbaar voor industrie

“In de categorie gezondheid hebben we veel aandacht besteed aan het toepasbaar maken van de verschillende criteria specifiek voor gebouwen met een industriële functie”, vervolgt de projectmanager. “We zagen namelijk dat veel credits gericht waren op een kantoorsetting. Bijvoorbeeld dat je op je werkplek op kantoor uitzicht moet hebben op een natuurlijk landschap. In de industrie, en ook de logistiek, vinden natuurlijk heel andere werkprocessen plaats. Een credit die gaat over thermisch comfort is dan ook heel anders. In veel industriële en logistieke panden is het logisch om minder te ventileren, omdat je daar bijvoorbeeld standaardproducten opslaat. Medewerkers trekken een extra vest aan als het wat kouder is en dat is prima. Als je kunt aantonen dat minder ventileren dan de regels voorschrijven de gezondheid van de gebruikers van het gebouw niet negatief beïnvloedt, dan is dat toegestaan. Dat in tegenstelling tot bij de richtlijn uit 2020. Echter, als er toxische producten zijn opgeslagen, is soms meer ventilatie nodig dat de criteria voorschrijven. Het doel is om een ventilatiesysteem te creëren dat past bij het gebouw en zorgt voor gezonde gebruikers.”

Fijne werkomgeving

BREEAM-NL neemt de gezondheid van medewerkers in het pand als uitgangspunt. Versteeg: “Als iemand acht uur werkt aan een lopende band, dan heeft diegene net als de medewerker op kantoor ook recht op uitzicht en daglicht. We belonen in de richtlijn de werkplekken op eenzelfde manier. Als gevolg hiervan gaan architecten en ontwikkelaars, zo is onze verwachting, beter nadenken over het ontwerp. Hoe kunnen we zorgen voor een fijne werkomgeving voor de medewerkers die er gaan werken? In de richtlijn zat altijd al het uitgangspunt van biophilic design. Dat is een vorm van ontwerpen en inrichten waarbij je het welzijn van de gebruiker centraal stelt en natuurlijke elementen toepast. Bijvoorbeeld door hout en andere natuurlijke materialen, kleuren en vormen te gebruiken.”   

Checklist voor koelen en vriezen en criteria luchtdichtheid

Als laatste wijzigingen voor BREEAM-NL Nieuwbouw en Renovatie noemt Versteeg de checklist voor de functie koelen en vriezen en de criteria over luchtdichtheid voor de industriefunctie. “Die waren sinds de beoordelingsrichtlijn van 2014 niet meer aangepast. Samen met een aantal ervaringsdeskundigen uit de sector hebben we die verbeterd. Ook om het uitdagender te maken voor die sector. De vraag om dat te doen kwam overigens vanuit de sector zelf. De verandering gaat onder andere over eisen aan de luchtdichtheid van gebouwen en ruimtes. Maar ook: wat is de temperatuur in de verschillende ruimtes? En: wat is haalbaar qua luchtdichtheid? Ook gezien de deuren voor laden en lossen die vaak open en dicht gaan.” 

Wijzigingen richtlijn voor gebieden

Waar zitten de wijzigingen in de richtlijn voor gebieden? De Laat: “Oorspronkelijk is deze richtlijn geschreven voor alle type gebieden. Of het nu om een kantorengebied, een woonwijk of een binnenstad ging. De criteria waren gelijk. Maar ja, de uitkomst daarvan verschilt natuurlijk per type project. Denk aan mobiliteit, knooppunten en knelpunten. Voor een woonontwikkeling pakken maatregelen voor fiets- en voetgangpaden anders uit dan op een bedrijventerrein waar de behoefte aan die paden minder is. Die flexibiliteit zit wel in de richtlijn.” Volgens De Laat liepen gebruikers van BREEAM-NL Gebied tegen een aantal issues aan bij de beoordeling. “We belonen in de richtlijn logischerwijs dat je een kleinere voetafdruk hebt. Hoe compacter het gebied, hoe minder vervoerstromen en hoe minder grondbeslag. Op zich goed. Alhoewel er dubbellaags wordt gebouwd, kunnen niet alle logistieke vastgoedobjecten van gestapelde bouw uitgaan. Maar als je de ruimte wel slimmer inzet, door meervoudig ruimtegebruik van bijvoorbeeld je dak of terrein te stimuleren, word je daarvoor beloond.”

Wisselwerking gebied en kavels

BREEAM-NL Gebied sluit ook beter aan bij de richtlijnen voor nieuwbouw en bestaande gebouw, stelt De Laat. “In BREEAM-NL waarderen we het nu extra als je de richtlijnen op gebiedsniveau toepast en de beoordeling van de gebouwen in dat gebied erop aansluit.  Denk aan het combineren van een ecologisch plan op gebiedsniveau met dat op je kavel. Bijvoorbeeld het onderwerp biodiversiteit stopt niet bij het einde van het gebied of het einde van de kavel. Daarmee hopen we meer wisselwerking te krijgen tussen de ontwikkeling van een gebied en de specifieke kavels.” Al met al is de richtlijn voor gebieden toegankelijker geworden, schetst De Laat. “Zodanig dat gebiedsontwikkelaars er makkelijker gebruik van kunnen maken. Als tool om te bepalen hoe je aan de slag kunt gaan met verduurzaming, maar ook om in een langdurig traject het gebied telkens te verbeteren. Je kunt je ambities verder vertalen naar de uitvoering van duurzame maatregelen. BREEAM-NL Gebied biedt dan kansen om de stappen die je zet in zo’n gebied ook te borgen.”     

Afvalmanagement ook onderdeel

Ook afvalmanagement tijdens de bouwfase van het gebied, is onderdeel van de richtlijn geworden. De Laat: “Hoe ga je tijdens de realisatie van de openbare ruimte om met de afvalprocessen? Heb je dat gezamenlijk of op gebiedsniveau georganiseerd? Dat is een kwaliteitscriterium geworden. Daarmee zeggen we eigenlijk: denk hier goed over na.” In BREEAM-NL Gebied kunnen gebiedsontwikkelaars ook extra punten krijgen voor innovaties. “Dat kunnen verschillende innovaties zijn. Deze waarderen we extra. Als voorbeeld de Schiphol Area Development Company die door het neerzetten van een energiehub op Schiphol Trade Park een hogere score kreeg. SADC vroeg deze waardering voor innovatie aan en dat was voor ons weer aanleiding om dit toe te voegen aan de nieuwe gebiedsrichtlijn. En zo verbeteren we de richtlijn telkens.”

Duurzaamheid vertaalt zich in financiële waarde

De beide experts benadrukken nogmaals dat de BREEAM-NL richtlijnen voor gebouwen en gebieden beter op elkaar aansluiten. De Laat: “Wat er op gebiedsniveau gebeurt, sluit mooi aan op wat je als gebouwontwikkelaar of gebruiker op kavelniveau zou moeten willen. Gezondheidsissues en biodiversiteit houden nu eenmaal niet op bij je eigen kavel. Daar zit een wisselwerking met de omgeving. Dat past in een streven waarbij bedrijventerreinen in het weekeinde en avonden niet meer rustig en uitgestorven zijn, maar waarbij er ook activiteit is. Daarbij is het juist de moeite waard om er bijvoorbeeld doorheen te fietsen of een wandeling te maken.” Versteeg tot slot: “De BREEAM-NL-richtlijnen zijn niet alleen een investering in je kavel, je pand of het gebied. Duurzaamheidsprestaties vertalen zich namelijk steeds vaker in financiële waarde. Immers, de kavel, het pand of het gebied wordt meer waard als deze duurzaam en toekomstbestendig is.”

Maikel de Laat en Bastiaan Versteeg, projectmanagers bij DGBC