Sinds het verschijnen van het rapport van het College van Rijksadviseurs in 2019 is de verdozingsdiscussie volop gaande. Sindsdien zoekt de logistieke (vastgoed)sector naar een passend antwoord om haar belangen beter over het voetlicht te brengen. De kritiek op de ruimtelijke verschijningsvorm was terecht want distributiecentra zijn meestal saai, groot en introvert.

Onder aanvoering van de partijen verenigd in Dilas is een sterke kwaliteitsimpuls gaande. Er is meer oog voor de inpassing, het uiterlijk en de omgeving van het gebouw. Dit levert soms prachtige ontwerpen op, waarin ook geëxperimenteerd wordt met functiemenging, stapelen en circulaire bouw.

De kritiek op de economische bijdrage van de logistieke sector – door critici als gering beschouwd – is grotendeels onterecht en ongefundeerd. Ook hier moet de sector volgens ons op zoek naar een passender antwoord en duidelijker maken wat er in de logistieke gebouwen gebeurt (en voor wie).

Door alle scepsis is de sector voor een belangrijk deel haar ‘license-to-operate’ kwijtgeraakt. Dit zien we bijvoorbeeld in de terughoudendheid van gemeenten en regio’s om logistiek te faciliteren. Overal staat de rem op nieuwe ontwikkelingen. Niet alleen vanwege netcongestie of stikstof, ze willen gewoon geen nieuwe grootschalige distributiecentra meer.

Om toch voldoende ruimte te krijgen  moet de sector  aan de slag  met de verschijningsvorm, inpassing, economische meerwaarde en bijdrage aan de brede welvaart van de logistiek. Steeds meer zal de sector ook afhankelijk worden van herontwikkeling op bestaande brownfieldlocaties. In de huidige markt zien we dat al. Het gaat dan vaak over de herontwikkeling van grote industriële locaties tot grootschalige logistiek, volgens ons het laaghangend fruit.

In recent onderzoek hebben Stec Groep en DENC (onderdeel van Sweco) de potentie onderzocht van herontwikkeling van oudere logistieke locaties. Dat blijkt vaak lucratief, levert veel extra ruimte op (zowel in vierkante meters als in kubieke meters  vierkante meters opslagcapaciteit) en kan een impuls geven aan de omgeving.

Door de toenemende schaarste en hogere grondprijzen verwachten we dat bestaande kavels voor logistiek vastgoed extra interessant worden voor intensivering. Zo heeft DENC onlangs voor CB in Culemborg een nieuw, zeer duurzaam en 16,5 meter hoog magazijn met dubbele mezzanine boven de docks ontworpen ter vervanging van de verouderde, lage en inefficiënte loods. Hierdoor verdubbelt de opslagcapaciteit op deze locatie.

Onze oproep aan marktpartijen is om de bestaande ruimte veel beter te benutten. Marktpartijen moeten meer oog krijgen voor de waardesprong die te realiseren is op bestaande locaties, die nu mogelijk nog langjarig verhuurd zijn. De groei komt vaak van bedrijven die al op dergelijke locaties gevestigd zijn. Nieuwbouw op een greenfieldlocatie was dan altijd de eenvoudigste optie, maar vastgoedpartijen kunnen bedrijven overtuigen van het verzilveren van de potentie van de bestaande plekken.

Daarom de oproep om verder te kijken dan de huidige exploitatie en open te staan voor nieuwe innovatieve en duurzame concepten. Hiervoor moet ook buiten de gebaande paden gedacht worden, bijvoorbeeld aan functiemenging en -stapeling (met parkeren, MKB, PDV, recreatieve functies, of zelfs zorg of wonen).

(Lokale) overheden kunnen helpen bij het mogelijk maken van plannen als ze vroegtijdig betrokken worden. Bijvoorbeeld met meer planologische ruimte of met schuifruimte door het delen van voorzieningen. Om ze te overtuigen kunnen ook maatschappelijke baten, zoals de meerwaarde voor de omgeving en de verduurzaming en vergroening op gebiedsniveau, meegewogen worden bij de afweging om tot (financiële of faciliterende) investeringen over te gaan.

Joost van Gilse is directeur van DENC (onderdeel van Sweco). DENC is een architecten- en ingenieursbureau op het gebied van interne logistiek en bedrijfshuisvesting