Na een dip in de vraag naar logistiek vastgoed, herstelt de markt zich snel. De vraag blijft groeien, maar de ruimte voor nieuwbouw is schaars. Onder de nieuwe Omgevingswet en de nationale beleidslijn ‘GRIP’ is herontwikkeling door modernisering en verduurzaming van oud vastgoed essentieel. Dit onderwerp stond centraal in een recent webinar van Dilas en vakblad BT.

Na een flinke dip in de vraag naar logistiek vastgoed, herstelt de markt zich snel. De vraag is hoog en blijft naar verwachting alleen maar groeien. Echter, de ruimte voor nieuw grootschalig logistiek vastgoed is schaars en dus moet er, ook onder de nieuwe Omgevingswet en de nationale beleidslijn ‘GRIP’, gekeken worden naar herontwikkeling door het vervangen van oud vastgoed door nieuwe, moderne en duurzame gebouwen. Hierover ging onlangs een webinar van Dilas in samenwerking met vakblad BT. [terugkijklink invoegen]

Jan Jager, hoofdredacteur van vakblad BT, ging in gesprek met Joline Snel, beleidsmedewerker ruimtelijke kwaliteit bij het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Anita Nijboer, partner en advocaat omgevingsrecht bij SIX advocaten, Jordi Hubers, senior adviseur bij Buck Consultants International, en Hylcke Okkinga, directeur Montea Nederland.

Beter benutten van bestaande terreinen

Snel opende het gesprek door te stellen dat er een nieuwe balans gevonden moet worden tussen het economisch en maatschappelijk belang van grootschalige bedrijfsvestigingen enerzijds en het ruimtebeslag, de ruimtelijke kwaliteit en de impact op de leefomgeving anderzijds. “Daarom hebben we de beleidslijn GRIP op grootschalige bedrijfsvestigingen ontwikkeld. Een van de uitgangspunten van de beleidslijn is dat we moeten inzetten op het beter benutten van bestaande terreinen. Op die manier verminderen we het ruimtebeslag. Herontwikkeling valt hieronder.” De optelsom van ruimteclaims overstijgt namelijk het oppervlak van Nederland. “Dat vraagt om regie op de ruimtelijke ordening: om keuzes maken, slim combineren van opgaven en ruimte eerlijk verdelen.”

Okkinga vindt het heel goed dat er bij plannen voor nieuw logistiek vastgoed eerst gekeken wordt naar herontwikkelingsmogelijkheden en vervolgens pas naar nieuwbouw op nog braakliggende terreinen. “Ik vind het heel goed dat er een beleid komt. Er is lange tijd geen regie genomen. Daar ben ik positief over. Het is goed om te kijken wat we kunnen doen met de ruimte die al bestemd is voor logistiek vastgoed. De ruimte is schaars en er zijn veel claims op ruimte. Daar staat tegenover dat logistiek vastgoed ook weer essentieel is voor de economie.”

Omgevingswet

Sinds 1 januari 2024 is de Omgevingswet van kracht. Deze nieuwe wet voegt oude wetten samen en bevat regels voor wat er buiten te zien, horen en ruiken is. “De wet zorgt voor veel snellere procedures en minder vergunningsaanvragen”, legt Nijboer uit. “En als er een vergunning moet komen, dan kan dat sneller. Er zijn niet altijd lange procedures van zes maanden nodig, maar het kan ook in acht weken. Ik zie alleen in de praktijk dat, zeker bij de iets grotere projecten, al snel wordt teruggegrepen op de mogelijkheid om een lange procedure te gebruiken. De tijdswinst die je dus kunt boeken dankzij de nieuwe wet, zie je in de praktijk nogal beperkt terug.”

Perfect voorbeeld

Hubers en Snel benadrukken dat er al veel gebeurt op het gebied van herontwikkeling. Snel haalt het voorbeeld aan van een vestiging van Ikea in Utrecht. “Op veel bedrijventerreinen zijn daken niet toegankelijk. Dat is een potentieel dat niet wordt benut. Dat dak kun je natuurlijk toegankelijk maken vanaf de grond. Dat is gebeurd bij de Ikea in Utrecht. Zij wilden uitbreiden, maar dat was niet mogelijk vanwege aangrenzende voetbalvelden. De voetbalclub wilde niet vertrekken. Toen kwam Ikea met het idee om een parkeergarage te bouwen en op het dak de voetbalvelden aan te leggen en het clubhuis. Die ruimte is echt optimaal benut. Een perfect voorbeeld van functiemenging. Het is hopelijk een inspiratie voor ontwikkelaars, bedrijven en gemeenten hoe je kunt herontwikkelen.”

Niet alles kan overal

Okkinga vindt het voorbeeld van Ikea Utrecht mooi, maar plaatst ook een aantal kanttekeningen. Een daarvan is de financierbaarheid. “We hebben nog steeds relatief lage huren en toch moet iedereen rendement maken. Ook wij als eindbelegger, terwijl we lage rendementseisen hebben. Daarnaast moet de logistiek ook bruikbaar zijn. Als je een distributiecentrum neer wilt zetten met op het dak een extra functie, maar je daarom extra palen moet plaatsen, dan kan het wel eens moeilijk worden. We hebben al een dubbellaags distributiecentrum in Brussel, maar mensen moeten niet denken dat dat overal kan. Het is financieel niet haalbaar. Bovendien laten bestemmingsplannen en omgevingsplannen het vaak niet toe. Die zijn verouderd. De tijd die nodig is voor wijzigingen is weer te lang. De partijen waar we zaken mee doen gaan daar niet op wachten. Er zijn een paar partijen die proberen een volledige bestemmingswijziging voor elkaar te krijgen, in samenwerking met provincie en gemeente. Maar dat zijn heel lange processen. Als je daar geld in investeert, wil je op een gegeven moment ook rendement maken.”

Groot potentieel herontwikkeling

Er is veel mogelijk als het aankomt op herontwikkeling, benadrukt Hubers. Hij heeft twintig projecten geanalyseerd. “Dat waren bijna allemaal terreinen waarop voorheen industriële activiteiten plaatsvonden, maar waar volgens het bestemmingsplan veel meer mogelijk was. Er was potentie om de locaties beter te benutten. De bottom line is dat ze daar van verouderd en vervuild naar toekomstbestendig en duurzaam vastgoed gingen.”
Hubers benadrukt dat er nog veel meer herontwikkeling mogelijk is dan de twintig geanalyseerde projecten. Maar hiervoor zijn wel een aantal veelvoorkomende barrières te slechten. “Ontwikkelaars zeggen dat ontwikkeling op een brownfield gemiddeld vijf tot vijftien procent duurder is dan op een greenfield in dezelfde regio. Bovendien duurt het proces langer. Van sloop tot realisatie. Daarnaast kun je vertraging oplopen als gevolg van trage afgifte van vergunningen en wijzigingen in bestemmingsplannen. Maar vaak zijn brownfields in de basis heel goede plaatsen. Het is niet voor niets dat ze vaak al lange tijd een bedrijventerrein zijn. Het zijn strategisch gelegen locaties met een heel groot potentieel. Het is dus zonde om die plaatsen niet beter te benutten. We hebben in Nederland meer dan tachtigduizend hectare netto aan bedrijventerreinen. Daar liggen dus zeker kansen voor nieuwe herontwikkelingen.”

Landelijke opgave

Nijboer vindt dat er ook een belangrijke rol ligt voor het Rijk om herontwikkeling te stimuleren. “Dit is een landelijke opgave, net als de woningbouwopgave. Het Rijk mag dus meer de regie pakken om te zorgen dat het daadwerkelijk gebeurt. Analyseer de bedrijventerreinen die zich lenen voor herontwikkeling en geef vervolgens alvast instructieregels om in omgevingsplannen herontwikkelingsgebieden mogelijk te maken. Je kunt het heel hard maken. Bijvoorbeeld door minimale hoogtes of minimale oppervlaktes vast te stellen maar je kunt uiteraard ook meer flexibiliteit bieden. Met instructieregels geef je sturing aan provincies en gemeenten en is vooraf duidelijker wat er precies mogelijk is. Nu blijft bij dergelijke grote opgaven vaak de regie uit, en wordt telkens ad hoc besloten of wel of niet wordt meegewerkt aan een ontwikkeling, wat erg tijdrovend kan zijn.”

Ontwikkelaars en bedrijfseigenaren aan zet

Volgens Snel zijn ontwikkelaars en bedrijfseigenaren aan zet om de herontwikkeling vorm te geven. “Als Rijk kunnen wij een beleidslijn met afweegkader opstellen en inspiratie meegeven, maar zij zijn degenen die het moeten doen en zij moeten uiteindelijk investeren.”
Hubers is positief gestemd over de toekomst van de herontwikkeling van logistiek en industrieel vastgoed. “Er is al veel gebeurd en we hebben al de nodige lessen geleerd in de afgelopen jaren. We weten dat het kan, maar we weten ook wat de barrières zijn. Het is nu zaak om te kijken hoe we die barrières kunnen slechten. Dat kun je niet alleen als gemeente of als ontwikkelaar. Daarvoor is samenwerking nodig. Met z’n allen moeten we nadenken waar we naartoe willen. We werken op dit moment aan een leidraad, samen met vijftien vastgoedontwikkelaars, waaronder Montea, om dat benodigde samenspel tussen de markt en de overheid beter vorm te gaan geven.”

Okkinga pakt, als belegger in logistiek vastgoed, de handschoen in elk geval graag op. “Wij doen het al, maar de overheid moet het ook doen. Van echte samenwerking is nog geen sprake. Er is een ruimtegebrek en voor ons als eindbelegger is dat geen probleem. Wij zijn niet enkel ontwikkelaar, maar er moet ontwikkeling plaatsvinden. Als dat stokt, gaat er schaarste optreden. Dan gaan organisaties verhuizen naar het buitenland. Dat willen we niet.”