‘Elk bedrijventerrein moet een eigen bedrijfshotel hebben’

Auteur
Jan Jager

Meer en kwalitatief goede flexibele woonruimte voor buitenlandse arbeidskrachten in tijdelijke of permanente complexen is noodzaak. Personeelsschaarste maakt ons steeds afhankelijker van arbeidsmigranten.

De Omgevingswet biedt extra ruimte om van een bestemming of activiteit in een omgevingsplan af te wijken, wat investeerders extra zekerheid biedt. Een gecoördineerde regionale of landelijke aanpak is een must, zeggen experts.

Nederland telt nu zo’n 800.000 buitenlandse arbeidskrachten, van wie een groot deel niet permanent in Nederland verblijft. De beeldvorming rond hun huisvesting is doorgaans negatief; de komst van een polenhotel genereert lokaal vaak de nodige weerstand.

Maar het beeld van de “goedkope arbeidsmigrant” klopt al lang niet meer, benadrukt Tim Beckmann, voorzitter van Dilas, netwerk- en kennisorganisatie van logistieke en industriële vastgoedeigenaren. ‘Vroeger was er veel weerstand omdat arbeidsmigranten deels onder het minimumloon konden werken. Nu verdienen zij hetzelfde als Nederlandse werknemers, die er steeds vaker niet voldoende zijn.’

Buitenlandse arbeidskrachten zijn nodig om de economie en voorzieningen overeind te houden

Als de Nederlandse economie enkel beschikking zou hebben over Nederlands personeel, dan vallen hele sectoren uit, zoals de sierteelt, de bouw, de zorg en niet te vergeten de logistiek. In 2020 waren er 262.000 Polen, 62.000 Roemenen en 50.000 Bulgaren in Nederland. 

Nu de EU aan de vooravond staat van een mogelijke uitbreiding met Oekraïne, Moldavië en de vijf kandidaat-lidstaten op de Westelijke Balkan, is een toename van arbeidskrachten uit deze landen op middellange termijn een realistisch scenario, aldus het rapport van de Staatscommissie Demografische Ontwikkelingen 2050, dat onlangs verscheen.

Die schetst verschillende scenario’s, met meer en minder immigratie, ook afhankelijk van het type economie dat we willen zijn. Maar grenzen sluiten is geen optie. De samenleving kan niet zonder buitenlandse arbeidskrachten.

Volgens de commissie gaat de huisvesting van arbeidsmigranten steeds meer aandacht vragen, zowel in de grote steden (studenten, arbeidsmigranten) als op het platteland (voornamelijk arbeidsmigranten). ‘Omdat migranten vaker huren, zal de opgave vooral zitten in het huurwoningensegment’, aldus de commissie.

Overlast
De negatieve beeldvorming en maatschappelijke weerstand komen niet door de huisvesting van arbeidsmigranten zelf, maar vooral door de manier waarop we met het vraagstuk omgaan, is de overtuiging van Beckmann. ‘Of het gaat om de kennismigrant of om de traditionele arbeidsmigrant in de agro- en logistieke sector: we leggen de nadruk op tijdelijkheid. Dus moet ook de huisvesting tijdelijk zijn.’ Hij schetst wat er vervolgens gebeurt.

‘Eerst we vooral niet. Dan komen arbeidsmigranten in wijken terecht waar overlastsituaties ontstaan. Bij de gratie Gods staan we dan een tijdelijk containerdorp toe voor een maximumtermijn van tien jaar. Maar voor tien jaar kan een investeerder nauwelijks uit de kosten komen. Dat betekent bezuinigen op kwaliteit, beheer en voorzieningen. Wat gebeurt er als je mensen op een camping zet? Dan gaan ze zich gedragen als alsof ze op een camping staan. Dan krijg je vanzelf overlast.’

‘Een camping leidt vanzelf tot overlast’

Beckman is voorstander van flexibel gebruik, maar permanente huisvesting. Volgens hem zijn bedrijven en bouwers van distributiehallen zoals hijzelf – als CEO van intospace – bereid zelf in arbeidsmigrantenhuisvesting te investeren. Mede omdat het voor klanten, zoals grote supermarkten, een vestigingsvoorwaarde is. Hun reputatie hangt samen met goede personeelshuisvesting. Maar dan moeten gemeenten wel meewerken. En daar schort het vaak aan.

Bedrijfshotel
Gemeenten die wel profiteren van arbeidsmigranten maar niet willen meewerken aan huisvesting, of onder druk van de lokale gemeenschap strikt vasthouden aan een termijn van maximaal tien jaar, snijden zichzelf in de vingers, betoogt Wim Reedijk. Hij is directeur van Expertisecentrum Flexwonen. ‘Werkgevers komen dan zelf met alternatieve oplossingen. We schatten dat zeker 40.000 reguliere huizen opgekocht zijn door bedrijven, voor een veelvoud aan arbeidsmigranten. Zo bivakkeert een grote groep MOE-landers (uit Midden- en Oost-Europese landen, red.) in Den Haag Zuidwest, terwijl ze in het Westland werken.’

Henk Hoogmoed, partner bij organisatieadviesbureau TwynstraGudde, vindt de term arbeidsmigrantenhuisvesting misleidend. ‘Alles wordt op een hoop gegooid. De meeste werknemers komen hier maar tijdelijk. Bijna alle bedrijven maken in meerdere of mindere mate gebruik van buitenlands personeel. De vraag van individuele ondernemingen naar tijdelijke werknemers kent pieken en dalen. Maar de optelsom van vraag per bedrijventerrein is veelal redelijke constant. Daarom mag een hoogwaardige permanente huisvestingvoorziening op een goed functionerend bedrijventerrein eigenlijk niet ontbreken.’

Hoogmoed is voorstander van het gebruik van de term “bedrijfshotel” voor zo’n voorziening voor werknemers van over de grens.

Zo’n bedrijfshotel staat volgens hem idealiter op een bedrijventerrein of ergens in de buurt van een bedrijventerrein of werklocatie. Dit om onnodig heen en weer rijden te vermijden. Hoogmoed is zelf betrokken bij de realisatie van een bedrijfshotel in Aalsmeer, voor mensen die voor kortere en langere projecten werkzaam zijn bij bloemverwerkende bedrijven.

Een bedrijfshotel kan volgens Hoogmoed in dalperioden tevens een functie hebben voor bijvoorbeeld crisisopvang voor mensen die uit hun huis zijn gezet, et cetera. ‘Het is daarmee een flexibele schil die meerdere doeleinden dient.’

Flexwonen
De oplossing volgens Reedijk is bouwen op een nette manier, volgens het SNF-keurmerk. Dat is een door de Stichting Normering Flexwonen (SNF) uitgebrachte norm voor tijdelijke huisvesting voor arbeidsmigranten. De stichting is door het bedrijfsleven opgezet in samenwerking met vakbonden.

Het SNF-keurmerk zorgt voor een zekere kwaliteitsstandaard zoals een minimum oppervlakte van tien vierkante meter per persoon. Die is nodig omdat deze vorm van flexwonen vaak als logies wordt aangeboden en daar niet dezelfde eisen in het Bouwbesluit voor gelden als voor woningen. Logies is wel aan een maximale termijn verbonden van zes maanden.

Flexwonen komt meerdere doelgroepen ten goede, benadrukt ook Reedijk. Daar is Ruben Cales, specialist asielopvang en statushouderhuisvesting bij TwynstraGudde het mee eens. In totaal zijn zo’n 1,2 miljoen mensen in heel Nederland afhankelijk van flexibele woonvormen, weet hij. ‘Dat is een groot potentieel voor een permanente huisvestingsvoorziening die flexibel en op korte termijn voor meerdere doelgroepen is in te zetten. Dat maakt de businesscase ook gezonder. En voor bedrijven geldt het adagium “geen bed, geen business”. Huisvesting voor flexwerkers moet je dicht bij het werk aanbieden.’

Cales benadrukt dat het draagvlak voor woonvoorzieningen stijgt als die gecombineerd worden met voorzieningen voor een breder publiek, zoals een drogisterij en kinderopvang.

Modulair
Een samenhangend beleid voor de huisvesting van arbeidsmigranten vraagt om meer nationale regie, vinden de experts die we hierover spreken. Ze denken aan een nationaal coördinator. De ontwikkeling, realisatie en het langjarige beheer zou in handen moeten zijn van een derde partij met bedrijven als investeerder. En bij voorkeur geen uitzendbureaus omdat er dan sprake is van een te sterke afhankelijkheidssituatie.

Samenhangend beleid vraagt meer nationale regie

Een van die partijen is HomeFlex, dat voor eigen rekening en risico door het hele land flexibele woonvormen realiseert. HomeFlex realiseert louter modulaire oplossingen. Nadelen die daaraan verbonden zouden zijn, zoals een “gebruik als camping” met mogelijke overlastrisico’s tot gevolg wuift directeur Willem Weggeman weg. ‘Onze modulaire projecten, maar ook die van collega’s, hebben de hoogste kwaliteit die voldoen aan het Bouwbesluit en hebben 24 uurbeheer. We werken goed met gemeenten samen om eventuele overlastsituaties snel op te lossen.’

Modulaire bouw heeft volgens Weggeman grote voordelen, omdat het voor flexibele bouwvormen makkelijker is om af te wijken van het bestemmingsplan of activiteiten in het omgevingsplan. En met de kruimelregeling verloopt het planproces een stuk sneller, ofschoon nog steeds traag. ‘De gemiddelde doorlooptijd voor de bouw van flexwoonprojecten is nu al vijf jaar. Voor de bouw van permanente huizen is dat een stuk langer.’

De maximale termijn van tien jaar die veel gemeenten nog verbinden aan een project, vormt een belemmering. Weggeman: ‘Wij zeggen niet snel nee. Maar het wordt wel steeds lastiger om met die tien jaar een businesscase rond te rekenen. We gaan er soms gewoon vanuit dat er wel een verlenging in zit. Na tien jaar ben je niet zomaar weg’.

Omgevingswet
De Omgevingswet biedt meer kansen voor flexibel en modulair bouwen, verwacht Weggeman. Hij noemt Gemeente Schagen als voorbeeld, die HomeFlex – met toestemming van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties – een vergunning afgaf voor vijftien jaar, met uitzicht op verlenging met nog eens vijf jaar.

De Omgevingswet biedt ruimere mogelijkheden om van bestemmingen of activiteiten af te wijken. En het omgevingsplan hoeft, anders dan het bestemmingsplan, niet om de tien jaar te worden vernieuwd. Een afwijking is mogelijk met de BOPA, een vergunning op basis van een binnen- of buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

In het Paraplu-omgevingsplan, eerste tranche, dat Schagen hanteert, zijn uniforme regels vastgelegd voor de huisvesting van arbeidsmigranten bij agrarische bedrijven. Indien noodzakelijk voor de bedrijfsvoering van het ter plaatse gevestigde volwaardig agrarische bedrijf kan – door een binnenplanse afwijkingsprocedure – huisvesting mogelijk gemaakt worden tot maximaal zestig personen.

Om de overlast voor de omgeving te beperken en de leefbaarheid van de omgeving te waarborgen, zijn voorwaarden opgenomen voor toepassing van de afwijkingsprocedure, vertelt een woordvoerder van de gemeente. ‘Voor nieuwe grootschalige huisvestingslocaties zal altijd een planologische procedure gevolgd moeten worden, aangezien deze op grond van de geldende regels van het Tijdelijk Omgevingsplan (voorheen bestemmingsplannen, red.) niet zijn toegestaan’, geeft Weggeman aan.

Bron: Romagazine.nl